Totdat het fout gaat...

Vastgoedsturen betekent ook sturen op risico’s. In een vastgoedportefeuille zitten verschillende potentiële risico’s. Deze kunnen te maken hebben met het contract, het pand, de wet- en regelgeving of financiële risico’s. In deze blog wil ik het hebben over het pandrisico.

Risicoclassificatie

Om kaf van het koren te scheiden, is er een gangbare methode om risico’s te classificeren. Dit doe je o.b.v. de formule Risico = Kans x Impact.

Kans is de inschatting dat een gebeurtenis zich voordoet en de Impact is de consequentie (denk aan schade voor mens, onderneming of milieu) hiervan.

Professionele organisaties plotten op deze manier alle risico’s periodiek in een portfolio-overzicht. Risico’s die een grote kans hebben om op te treden & ook nog eens een grote impact hebben verdienen daarbij de hoogste aandacht. Ze zitten in de zgn. ‘danger-zone’. Direct aanpakken geblazen!

Zaakjes op orde?!

Onlangs sprak ik een manager bouwzaken van een grote woningbouwcorporatie. Hij vertelde mij dat steevast nadat er bouwkundige ‘affaires’ in het nieuws kwamen (denk aan de flatbrand in Londen-city, de parkeergarage in Eindhoven Airport of ingestorte panden) vanuit de Raad van Bestuur de vraag kwam …’hoe zit dat met onze gebouwen..?’ en ‘…wij zijn toch wel veilig op dit punt..?’.

In dezelfde tijd stuitte ik op het jaarlijkse overzicht van informatiesystemen voor vastgoed- en facilitymanagement in het magazine ‘In Control’ van Bouwstenen voor Sociaal. Maar liefst tientallen systemen zijn er inmiddels op de markt beschikbaar. Allemaal gericht op state-of-the-art sturing van de technische specs.

Je zou zeggen: 1+1 = 2. Was het maar zo…nee dus!

Data of euro’s?

In de ideale wereld zijn alle bouwkundige data beschikbaar en met elkaar gekoppeld. Deze data zijn input om risico’s te classificeren, aan te pakken en monitoren. Tot zover de theorie.

De praktijk is behoorlijk anders. Het grootste gedeelte van de meeste portefeuilles bestaat meestal uit oudere gebouwen. Data hiervan zijn meestal beperkt voorhanden. Om de vragen vanuit de Raad van Bestuur te beantwoorden moet je weten: welke gevelbekleding is gebruikt, kloppen de constructieberekeningen, hoe zien de wateraccumulatieberekeningen eruit etc. Deze informatie ontbreekt vaak. Net zoals dat voor een groot deel van de overige technische (basis)informatie geldt. Toch dien je als vastgoedmanager een verantwoorde inschatting te maken.

Mijn persoonlijke ervaring is dat de externe adviseurs al likkebaardend aan mijn bureau stonden om de benodigde informatie te inventariseren. A raison van vele euro’s. Dit ging om serieuze bedragen. Nog afgezien van de kosten om de maatregelen vervolgens daadwerkelijk uit te voeren. ‘Pas dan kon men iets zinnigs zeggen’.

Quick scan

Op mijn vraag voor een representatieve steekproef binnen de portefeuille kwamen enkele van de grootste technische adviseurs met bedroevend weinig alternatieven. Deze ervaring beluisterde ik van meerdere kanten. Daarom is mijn vraag aan de technische advieswereld: waarom is er geen goede risico-inschatting mogelijk op basis van een quick scan? Hoe zit het met predictive modeling?

Ik spreek u graag. Ook als u -graag zelfs- de ongelijkheid van mijn conclusie wilt aantonen.